6月27日，陽光城(000671)集團股份有限公司發布關于深交所對公司2021年報問詢函的回復公告。
關于“房地產毛利率僅為 5.51%的原因及合理性，是否與同行業可比公司存在較大差異”的問題。
陽光城表示，2021年度，公司房地產業務確認收入376.67億元，同比下降52.25%;結轉成本355.91億元，同比下降44.39%，主要系本期達到結利條件的房地產項目金額減少所致。毛利率為5.51%，較上年同期下降13.37%。
1、房地產行業毛利率下降是普遍趨勢。2021年尤其是下半年以來，受到房地產調控政策及多輪疫情的影響，房地產市場需求疲軟，銷售價格持續低迷，同時工期延長、人員流動受限，原材料、人力成本、利息等成本持續上漲，房地產行業企業的經營狀況均有所惡化，2021 年房地產業務毛利率水平較低且均呈現下滑趨勢。公司根據克爾瑞房企銷售額榜單，選取了銷售規模與公司相當、于 A 股上市、已經披露年度報告的全國性房企，對毛利率變動做了分析，可以看出，這些房企毛利率均成下降趨勢，降幅均值為12.61%：
2、公司房地產業務的收入確認及成本結轉情況。根據公司的會計政策，公司房地產業務收入確認方法是：房地產銷售在房產完工并驗收合格，達到可交付狀態，并且客戶取得相關商品或服務控制權時點，確認銷售收入的實現。公司房地產業務成本結轉的方法是：公司根據各業態的可售面積分攤項目總成本，并在確認收入時，按照可售面積結轉相應成本。
3、報告期房地產業務毛利率下降較多的原因及合理性。本期房地產業務毛利率下降較多，主要系：
(1)收入方面：因部分項目在2020年及之前獲取，受國家房地產調控政策及多輪疫情影響，房地產項目的銷售價格持續低迷，實際售價不及預期，導致項目毛利率降低，甚至為負數;2021 年后續市場下行，為應對市場變化，各家房企都在主動降價促銷，侵蝕毛利率(同行業毛利率均值顯著下降);2021年四季度開始，公司面臨較大的流動性風險，客戶觀望情緒尤其顯著，相對同行，我司房地產業務受到的影響更為顯著，量價齊跌。2021年度，公司房地產業務結算面積369.17萬方，同比下降46.61%，結算單價10,203.04元/方，同比下降11.82%。
(2)成本方面：部分項目在房地產市場較好、土地市場價格較高時期取地，本身土地獲取成本相對較高;近兩年建筑類原材料價格持續上漲，同時受多輪疫情影響，部分項目工程進度受到一定程度影響，工期延長，導致建設成本、人工成本等相關成本增加。此外，因銷售周期拉長及疫情影響建設工期，整體現金流回正周期拉長，部分借款使用時間延長，承擔的資本化利息負擔加重，發生的資金成本增加。2021年度，公司房地產業務結轉成本9,640.62 元/方，同比上漲4.00%，除了土地成本外，占比較高的建安成本同比上漲8.47%，開發間接費(包括資本化利息等)同比上漲0.46%。
陽光城表示，綜上，由于地產調控政策及疫情反復，原材料及建設成本增加等因素影響，房地產行業企業的經營狀況均有所惡化，2021年房地產業務毛利率水平較低且降幅較大。疊加公司面臨較大的流動性風險，本報告期我司房地產業務受到的影響更為顯著，公司房地產業務毛利率水平較低且同比降幅較大具有一定合理性，下降幅度與公司規模相當且已出險企業毛利率基本相當。
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